В 2021 году в Белгородской области количество сделок с недвижимостью по сравнению с прошлым годом увеличилось в полтора раза. О том, как не стать жертвой мошенников и не остаться без своего законного жилья, какие нужны документы и на что следует непременно обращать внимание при совершении сделки, рассказали на брифинге специалисты управления Росреестра по Белгородской области.
Документы - только подлинники
Количественный рост сделок в сфере недвижимости, который наблюдается в последнее время, влечёт за собой и увеличение количества преступлений в данной сфере, особенно при покупке-продаже жилья.
«Самым популярным способом обмана среди россиян в сфере недвижимости стала подделка документов, - рассказывает заместитель руководителя управления Росреестра по Белгородской области Юлия Яцинищина. - Покупать недвижимость по копиям документов, даже если они нотариально заверены, категорически не рекомендуется. Требуйте от продавца предоставить оригиналы документов на собственность. Это может быть свидетельство о праве на наследство по закону либо договор купли-продажи, либо решение суда. Если продавец отказывается предоставлять оригиналы документов - это повод насторожиться, и лучше отказаться от заключения такой сделки».
Когда вам предоставят оригиналы документов, обращайте внимание на наличие в них каких-то подчисток, приписок, неоговоренных исправлений - наличие такого рода помарок может свидетельствовать об отсутствии у таких документов юридической силы.
Обязательно попросите у продавца предоставить вам выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) об основных характеристиках объекта и зарегистрированных правах. Благодаря этой выписке вы сможете удостовериться в том, что продавец является законным владельцем объекта недвижимости.
«Не менее популярный способ обмана - это занижение цены на недвижимость, - говорит Юлия Александровна. - Нередко мошенники снимают квартиру, подделывают документы на неё и потом по значительно сниженной стоимости продают. Очень часто продавец под предлогом снижения размера налогового платежа предлагает покупателю существенно снизить цену объекта недвижимости в договоре. Делать этого категорически нельзя, поскольку потом такая сделка может быть признана
недействительной, покупатель вернёт продавцу квартиру, а продавёц вернёт только ту сумму, которая была указана в договоре. Такую сделку с занижением цены правоохранительные или налоговые органы могут расценить как мошенничество, и тогда обе участника сделки будут привлечены к ответственности, в том числе и уголовной».
Есть ещё один важный аспект для покупателя: получить налоговый вычет он сможет только от той сумм, которая указана в договоре.
Удостоверьте личность
Если вы заключаете договор лично с собственником, удостоверьтесь в его личности - посмотрите паспорт. Если вы заметили, что продавец внешне не похож на фото в паспорте - это тоже повод насторожиться. Попросите продавца предоставить дополнительные документы с фотографией, удостоверяющие его личность - это может быть загранпаспорт или водительское удостоверение.
Также можно проверить действительность самого паспорта на официальном сайте МВД с использованием сервиса «Проверка недействительных паспортов». Паспорт пройдёт проверку, если сервис выдаст сообщение, что среди недействительных он не значится.
«Зачастую мошенники используют поддельные доверенности, - замечает Юлия Яцинищина. - Если представитель по доверенности говорит, что собственник не может присутствовать при заключении сделки, что он занят или находится в другом городе - внимательно изучите доверенность, она обязательно должна быть нотариально заверена, обратите внимание на срок полномочий представителя и на сами полномочия. Подлинность доверенности можно проверить с помощью официального сайта Федеральной нотариальной палаты, используя сервис «Проверка доверенности».
Конечно, желательно лично встретиться с продавцом - стойкое нежелание встречи тоже должно насторожить. Пообщайтесь с соседями - это может дать много полезной информации. Нередко мошенники используют аферы с участием подставных лиц - в судебной практике известны случаи, когда злоумышленники подыскивают внешне очень похожих на собственников людей и заключают сделки через них.
Не покупайте жильё по фото
Ещё один способ обмана, когда мошенники показывают одну квартиру, заключается следка, переходят права собственности, а в итоге оказывается, что покупатель приобрёл совершенно другое жильё. Чтобы этого избежать, внимательно сверяйте адрес в договоре купли-продажи с тем, куда вас привёз продавец.
Бывают ситуации, когда продавец настойчиво предлагает продать объект недвижимости по фотографиям - этого делать нельзя, старайтесь лично осмотреть дом или квартиру, обратите внимание на его адрес в ЕГРН. При осмотре обратите внимание, есть ли неузаконенная перепланировка - проверить это можно, потребовав от продавца предоставить старый технический паспорт с первоначальным планом помещения - сверьте его с тем, что есть сейчас. Часто наши граждане любят объединять, например, жилые комнаты с лоджиями без получения на это разрешительных документов.
Также среди мошенников распространена преступная схема с получением аванса или задатка как некоего гаранта заключения сделки в будущем. Мошенник получает аванс и исчезает с ним. Поэтому, чтобы обезопасить себя, берите от продавца расписку о получении задатка. Либо мошенник предлагает покупателю заключить предварительный договор с обязательным пунктом о выплате аванса и о том, что в случае срыва данной сделки по вине покупателя задаток остаётся у продавца.
«Чтобы не стать жертвой этой схемы, предварительно проверяйте недвижимость на юридическую чистоту, - советует Юлия Яцинищина. Потребуйте от продавца расширенную выписку из ЕГРН, в которой всегда указано наличие или отсутствие ограничений или обременений. Также потребуйте от продавца предоставить справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Если производилась перепланировка, то потребуйте документы, которые её узаконивают».
Следует насторожиться, если недвижимость продавалась много раз в течение короткого периода времени, поскольку, если впоследствии одна из таких сделок по цепочке будет признана недействительной, то последний покупатель лишится приобретённого жилья. Это можно проверить с помощью выписки из ЕГРН о переходе прав на объект. Такая выписка общедоступна, её может запросить и сам покупатель через МФЦ либо в электронном виде через портал госуслуг или через личный кабинет официального сайта Росреестра. Для физических лиц стоимость такой выписки 460 рублей через МФЦ или 290 рублей за электронную выписку.
Довольно популярна среди аферистов схема с участием так называемой уязвимой категории граждан - недееспособных, несовершеннолетних, пенсионеров. Нужно знать и помнить о том, что сделки с недвижимостью с участием недееспособных либо несовершеннолетних требуют предварительного получения разрешения органов опеки. Если такого разрешения нет, сделка признаётся недействительной.
В зоне риска - одинокие пенсионеры: очень часто мошенники втираются к ним в доверие, подсовывают на подпись договоры купли-продажи, либо предлагают выдать доверенность по распоряжению объектом недвижимости. Популярна схема, когда аферисты предлагают пенсионерам взять займ и под условием возврата займа дают на подпись договор купли-продажи. Нередки и преступные схемы с подделкой документов, когда мошенники выманивают у пенсионеров документы на собственность и проводят уже без них свои преступные сделки.
«В этом году благодаря многолетнему опыту сотрудников управления была предотвращена мошенническая схема с квартирами пожилых граждан Белгородчины, - говорит замруководителя регионального Росреестра. - В ходе правовой экспертизы, то есть изучения юридической силы документов, у сотрудников управления возникли сомнения в подлинности подписи продавца в договоре купли-продажи. И действительно впоследствии было установлено, что подпись была поддельной, и при взаимодействии с руководством МФЦ выяснили, что в день приёма подачи заявления на регистрацию перехода права по данному жилью продавец не приходила, заявление подавал только покупатель. Данные факты были незамедлительно переданы в правоохранительные органы, которые возбудили уголовное дело по факту мошенничества. В результате оперативно-розыскных мероприятий были задержаны два мужчины и одна женщина, впоследствии выявили ещё два факта аналогичных мошенничеств с квартирами пенсионеров, совершённые ими. В настоящий момент следствие продолжается».
Способы защиты
Самый простой способ защиты - подать заявление в Росреестр о внесении записи в реестр недвижимости о невозможности регистрации без вашего личного участия.
«Наличие такой записи в ЕГРН означает, что если с заявлением обращается не собственник, а представитель по доверенности, то такое заявление орган регистрации прав не примет,- поясняет зам. начальника отдела правового обеспечения, по контролю (надзору) в сфере саморегулируемых организаций управления Росрпеестра по Белгородской области Елена Калинина. - За исключением случаев, когда основанием для обращения становится решение суда или требование судебного пристава-исполнителя, либо если с заявлением обратился нотариус или одна из сторон на основании нотариально заверенной сделки. Заявление о невозможности сделок без личного участия можно подать в офисах МФЦ или в электронном виде, если у вас есть усиленная квалифицированная электронная подпись. Если в жилье зарегистрировано несколько сособственников, то с таким заявлением должны обратиться все они. Эта услуга предоставляется бесплатно, запись вносится в течение пяти рабочих дней и действует бессрочно».
Мошенники пользуются тем, что гражданам не хватает юридических знаний, пытаются искажать правовую природу сделки - например, вы заключаете договор ренты, а по факту это оказывается договор дарения, такие случаи были. Поэтому первое, что нужно сделать - это тщательно проверить документы самостоятельно. Допустим, вы потенциальный покупатель - вы в первую очередь должны убедиться, что продавец - законный собственник недвижимости, это подтверждает выписка из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости и зарегистрированных правах на него. Требуйте от продавца все подлинные экземпляры правоустанавливающих документов, на основании которых он сам приобрёл это жильё - это могут быть договоры купли-продажи, приватизации, дарения, наследство и т.д.
Если жильё, которые вы покупаете, приобреталось ранее на средства материнского капитала, а продавец один - нужно насторожиться, поскольку в этом случае жильё должно быть оформлено на всех членов семьи, в том числе и на детей. Если же продавец один, такая сделка может быть оспорена в суде как органами опеки, так и самими детьми, когда они достигнут совершеннолетия.
Нужно быть внимательнее, если вы приобретаете жильё, перешедшее продавцу по наследству. Бывает, объявляются наследники, которые не знали о смерти наследодателя, и в суде пытаются отсудить свою долю. Поэтому нужно проверить всю цепочку собственников по выписке из ЕГРН.
Если же сомнения всё равно остаются, можно минимизировать свои риски путём указания в договоре купли-продажи пункта, что всю ответственность в данной ситуации несёт продавец - тогда в суде к нему же будут и все претензии, и будут большие шансы, что сделку не оспорят.
«Хотим напомнить жителям региона, что сведения из ЕГРН вы можете получить как на портале Ростреестра, так и через единый портал госуслуг, в офисах МФЦ и через федеральную Кадастровую палату, - говорит Елена Калинина. - Выписки можно запросить как о самом объекте, так и о переходе права, о зарегистрированных правах. В электронном виде выписки поступят в личный кабинет пользователя, они будут подписаны усиленной квалифицированной электронной подписью - это равнозначный аналог бумажной версии документа».
Потенциальный покупатель должен проверить семейный статус продавца . Если граждане женаты, нужно просить согласие супруга на сделку - хотя сделку можно провести и без согласия супруга, но в этом случае Росреестр делает отметку, что сделка совершена без согласия третьих лиц, на случай, если кто-то из супругов решит оспорить следку.
В случае с пенсионерами нужно не стесняться и попросить справку о состоянии его здоровья, чтобы убедиться, что он может давать отчёт в своих действиях. Также в этом случае лучше совершать сделку у нотариуса, чтобы полностью себя обезопасить.
«Можно воспользоваться сервисом «Жизненные ситуации» на портале Росреестра, - советует Елена Калинина. - . Сервис объемный и содержит большое количество разных вариантов оформления недвижимости. Там есть пошаговое анкетирование, после которого вам предложат перечень необходимых документов в той или иной ситуации».
Есть ещё способ защиты, который позволит избежать махинаций в сфере электронной регистрации прав на недвижимое имущество. В 2019 году был принят закон, который не позволяет совершать электронные сделки без письменного согласия собственника. То есть собственник перед сделкой должен лично прийти в Росреестр, либо подать заявление по почте или в офисе МФЦ и подать заявление на бумажном носителе с личной подписью о том, что он не возражает против совершения сделки в электронном виде. Без такого заявления, если документы на сделке придут в электронном виде, их не примут в Росреестре.