С конца 1990-х объемы индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в России выросли в 10 раз, а с 2022 года частных домов по площади возводится даже больше, чем многоквартирных. Хотя в разных регионах ситуация различна, но общая тенденция есть — людям всё чаще хочется свой дом.
Уникальный опыт Белгородчины
Безоговорочное лидерство в развитии ИЖС в стране — у Белгородской области, где ещё в начале 1990-х власти сформировали земельный «банк» и с помощью льготных кредитов стимулировали частное строительство. Все белгородцы помнят этот лозунг: «На Белгородчине модно жить в собственном доме». Оператором проекта стала принадлежащая облправительству Белгородская ипотечная корпорация (БИК). На сегодняшний день в регионе построено примерно 150 тысяч частных домов, доля ИЖС в общем объеме сдачи жилья в регионе второе десятилетие составляет 70%.
Особенность в том, что в БИК взять землю можно за практически символическую цену. Сейчас цена за пакет документов на стандартный участок в 15 соток — в среднем 50 тыс. рублей. Строятся белгородцы чаще всего сами, хотя есть и микрорайоны комплексной застройки, например, «Новая жизнь-ИЖС».
Увы, сейчас разросшиеся вокруг Белгорода массивы ИЖС подвергаются обстрелам со стороны Украины. БИК продолжает заниматься продажей земельных участков, льготным кредитованием и поддержкой развития ИЖС, однако претензий к этой организации много: люди годами могут ждать подведения дорог, строительства детских садов и школ.
Данные Росстата
В январе со ссылкой на данные Росстата в центральных ССМ появилась информация о том, что Белгородская область возглавила топ из восьми регионов страны, где сокращаются темпы ИЖС. Во всех же остальных наблюдается рост. На Белгородчине же за последние три года количество ИЖС сократилась почти вдвое, что неудивительно ввиду всего вышеперечисленного. В список из восьми регионов от Черноземья попали также Тамбовская и Липецкая области.
Информацию о том, сколько частных домов построили люди, Росстат берёт у Росреестра. То есть речь здесь идёт об официально зарегистрированных домах. Но, по оценке Росреестра, в каждом регионе есть от тысячи до пяти тысяч достроенных, но не зарегистрированных домов. Тут надо иметь в виду: с весны 2025 года правила регистрации ужесточат — больше нельзя будет жить в незарегистрированном доме, так что статистика, видимо, станет точнее.
Рост спроса в целом по стране можно объяснить пандемией: россияне осознали, что свой дом во многих аспектах комфортнее квартиры. К тому же после локдауна многие перешли на удаленную работу.
Кроме того, условия льготных ипотечных программ для новостроек ужесточаются, а на ИЖС, например, действует семейная ипотека, когда можно построить дом в кредит по ставке 6%.
«Наша компания занимается строительством как многоквартирного жилья, так и ИЖС, и таунхаусов, и, на мой взгляд, объёмы ИЖС, подчеркиваю, именно качественного ИЖС, с концепцией коттеджного комплекса, с развитой инфраструктурой, в Липецкой области значительно выросли за последние годы, — говорит Пётр Степин, директор по развитию крупной липецкой строительной компании. — Такими проектами занимаются именно подрядчики, а не частные застройщики, и их становится всё больше. Если брать вообще загородное строительство, то, помимо проекта „Romanovo city “ - основного „законодателя мод“ на таунхаусы, — появилось ещё три направления в нашей области, где тоже комплексно строят жилые микрорайоны малоэтажной застройки, и они очень востребованы. И здесь очень важно обратить внимание именно на инфраструктуру. Есть люди, которые покупают или сами строят дома и готовы к тому, что рядом ничего не будет в шаговой доступности. А те, кто выбирает таунхаусы, очень требовательно подходят к именно инфраструктуре. Рынок ИЖС в Липецкой области, как мы видим, крупные компании для себя не рассматривают, и эту нишу забирают небольшие строительные компании, а они, как правило, не имеют практики строительства многоквартирных жилых комплексов. Я считаю, что это не совсем правильно, потому что в целом тренд на ИЖС по России мы видим, и крупные строительные компании страны сейчас работают в этом направлении».
Пётр Степин считает, что потребность в загородном жилье у людей в перспективе будет только расти.
«Это тот сценарий жизни, к которому люди сегодня готовы, — говорит эксперт. — Готовы тратить время на дорогу, чтобы жить на своей земле. На мой взгляд, человек должен созреть для философии своего дома. Ведь молодежь предпочитает многоэтажки — чтобы к ним ездила доставка, чтобы рядом были места для досуга. А загородный дом — для людей постарше, для семей, которым нужна спокойная жизнь, когда ты точно уверен, что припаркуешь автомобиль, когда есть собственный двор, природа, чистый воздух. Нельзя однозначно сказать, что ИЖС — наилучший вариант, кто-то предпочитает квартиры, у кого-то есть и квартира и дом. Но спрос растёт».
А как в других регионах?
В жилищном строительстве Воронежской области в последние годы наблюдается рост доли ИЖС. Население активно переезжает в частные дома из многоквартирных, хотя Воронежская область всегда была индустриальной. По данным Единого ресурса застройщиков, в регионе, где исторически соотношение МКД и ИЖС было примерно 70% на 30%, сейчас доля ИЖС выросла до 40%, при этом объемы строительства МКД не меняются. При этом развитие сегмента ИЖС пока идет хаотично — для системной работы нужны новые финансовые инструменты и воля власти. Об этом летом минувшего года говорили участники выездного совещания Российского союза строителей, прошедшего в Воронежской области, в райцентре Бобров, где сейчас реализуется масштабный проект так называемой «экодеревни»: строятся малоэтажные многоквартирные и частные дома для сотрудников местных предприятий.
В Тамбовской области, по данным Домклик, доля ИЖС в первом полугодии 2024 года в общей структуре выданной ипотеки достигла 14%, однако в связи с изменением схемы строительства с использованием эскроу-счетов и ужесточением требований к подрядным организациям, доля ИЖС во втором полугодии резко снизилась до 1,8%.Участки ИЖС сейчас предлагают в ближайших от Тамбова посёлках: Малиновке,Комсомольце, Звёздном.
В Орловской области, по данным правительства региона, почти в каждом районе есть свободные земельные участки, которые могут быть пригодны для индивидуального жилищного строительства, это почти 450 га земли. Информационная база формируется в рамках реализации проекта «Земля для стройки». Большая часть земельных участков расположена в городах Орёл, Ливны и Мценск, а также Колпнянском, Новодеревеньковском, Урицком, Ливенском, Мценском районах области.
Курская область год назад установила абсолютный рекорд по строительству жилья за всю свою историю: 406 тысяч квадратных метров ИЖС и более 213 тысяч квадратных метров МКД. Темпы ввода жилья были выше всех в ЦФО. В августе 2024 все изменилось, теперь главная задача властей региона — решить вопрос с жильем для вынужденных переселенцев. В 2025 году в регионе хотят начать строить для них первые коттеджные посёлки в разных районах области. При этом важно, чтобы стоимость жилья соответствовала установленным Минстроем России параметрам, по которым куряне получают сертификаты.
