Жильё моё. Почему купить недвижимость в Черноземье всё так же сложно?

Стоимость «квадратного метра» жилья в регионах Центрального Черноземья не падает из года в год и из месяца в месяц, а наоборот, продолжает неуклонно расти. В чем причины — разбираем в нашем материале.

   

   

Нормативы и рынок

Минстрой РФ в октябре опубликовал приказ об утверждении рыночной стоимости одного квадратного метра жилья в РФ в 4-м квартале 2024 года для расчёта размеров социальных выплат для всех категорий граждан, которым они предоставляются на приобретение или строительство жилья за счет средств федерального бюджета. Согласно документу, в Белгородской области средняя стоимость «квадрата» жилья составляет 89 913 рублей (это на 644 рубля больше, чем в 3-м квартале 2024 года), в Воронежской области — 97 093 рубля(+3742 руб.), в Липецкой области 89 470 руб.(+4219 руб.), Тамбовской — 77 532 руб.(+1040 руб.), в Курской — 85 416 руб.(+2250 руб.), в Орловской — 79 528 рублей за «квадрат» (+69 руб.).

При том, что это официальные данные — если же посмотреть реальную рыночную стоимость на интернет-порталах по продаже жилья, то показатель цены за «квадрат» по всем регионам Черноземья может быть и и гораздо выше.

В Белгородской области средняя стоимость однокомнатной квартиры, по данным Белгородстата, колеблется сейчас от 2,7 до 3 млн рублей, двухкомнатной — от 3 до 4 млн руб. В Курской области, по данным агентства по продаже недвижимости «Мир квартир», средняя стоимость «однушки» в декабре 2024 года составляет 1,7 млн рублей, двухкомнатной квартиры — 2,3 млн рублей. В Тамбове средняя цена однокомнатной квартиры 2,68 млн руб., двухкомнатной — 3,68 млн руб. В Орле однокомнатная квартира в среднем стоит 1,9 млн руб., двухкомнатная — 2,45 млн руб.

В Липецке цены на жилье в среднем составляют 1,85 млн руб. за однокомнатную и 3,37 млн руб. за двухкомнатную квартиру. В Воронеже, где цены на жильё традиционно выше всех соседних областей, кроме Белгородской — это в среднем 2 млн руб. за «однушку» и 2,8 млн руб. за «двушку».

Ипотека не спасёт

Не секрет, что на рынок влияют рост стоимости ипотечных кредитов, выдача которых в целом по России за январь — октябрь текущего года упала на 31%, и сворачивание льготных программ поддержки. Ипотека как способ улучшения своих жилищных условий для многих граждан становится практически недоступной. В региональном разрезе, по данным агентства РИА Рейтинг, Черноземье показывает приблизительно одинаковые параметры, находясь примерно во второй половине рейтинга, с 50 по 70-е место из всех регионов России, средний платёж по ипотеке составляет 60-68% средней зарплаты по регионам, при том, что в целом по России этот показатель— 54%.

При этом застройщики в большинстве регионов стараются максимально стимулировать спрос на жилье. В Липецке и в Орле набирает популярность отделка квартир по типу «теплый white box»: новоселам останется только поклеить обои. В Курске делают акцент на сниженной цене для квартир под самоотделку, в Белгороде всячески призывают вкладываться в новые жилые комплексы.

   

   

Рынок не просел

«Очень сложно давать в нынешних обстоятельствах какой-то долгосрочный прогноз, но в ближайшие месяц-два можно с уверенностью говорить, что на рынке недвижимости наблюдается пусть небольшой, но рост, несмотря на высокую ключевую ставку и ипотеку под 30% годовых, — говорит топ-менеджер белгородского агентства недвижимости «Этажи» Ирина Шашкина. — Хотя рынок недвижимости — он ведь очень разный, даже у нас на Белгородчине в приграничье — одна ситуация, в Белгороде — другая, в Губкине и Старом Осколе — третья. Отток населения из Белгорода увеличил количество желающих приобрести жильё в Губкине, в Старом Осколе и других городах восточной части области. В приграничье и в Белгородской, и в Курской области рынок сейчас целиком и полностью зависит от оперативной обстановки. При этом рынок не рухнул, хотя в разные периоды была заметная просадка по ценам. Но всё равно Белгород как был городом с очень дорогим жильём и на первичном, и на вторичном рынке, так и остался. Если говорить о первичном жилье, то причина тут в крайне малом количестве новостроек, по сравнению с тем же Воронежем, Курском, Липецком. В Белгороде застройщики держат цены, потому что на новостройки сейчас высокий спрос, который активно поддерживается и субсидируется государственной программой «Семейная ипотека».

На сегодняшний день семейная ипотека — это единственная возможность молодым семьям с детьми приобрести жильё под минимальную ипотечную ставку 6% , с минимальным первоначальным взносом. Думаю, и дальнейшем государство будет продолжать проект «Семейная ипотека», а значит, новостройки в своей цене не упадут и в Белгороде, по всем регионам Черноземья.

Основные покупатели вторичного жилья сейчас — это владельцы депозитов, которые, боясь обесценивания денег, вкладывают свои сбережения в недвижимость. «И правильно делают, поскольку жильё — это наиболее надёжное вложение, — напоминает риэлтер. — Это характерно не только для Черноземья, но и для всей России. Люди покупают жильё детям, 1-2-комнатные квартиры, либо приобретают дополнительное жильё, чтобы сдавать в аренду и иметь с этого доход. Если говорить о том, кто покупает, то это чаще не приезжие, а местные жители: активно едут люди из области в областные центры. И, думаю, на ближайшее будущее, если политика Центробанка не изменится, такие тенденции сохранятся».

Белгородцы получили компенсацию за уничтоженное жилье Подробнее